FHSA (CELIAPP) vs RAP : lequel pour ton premier achat ?
Le FHSA (CELIAPP) et le RAP sont les deux outils fiscaux pour un premier achat de propriété au Canada. Tu peux utiliser les deux ensemble — voici comment maximiser jusqu'à 100 000 $ libres d'impôt vers ta mise de fonds.
FHSA / CELIAPP : 40 000 $ à vie, le meilleur des deux mondes
Le FHSA (Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété, ou CELIAPP en français) est l'outil le plus avantageux fiscalement pour un premier achat. Cotisations déductibles du revenu (comme le REER) ET retraits libres d'impôt (comme le CELI).
Plafonds : 8 000 $ par année, jusqu'à 40 000 $ à vie. Tu peux ouvrir le compte dès 18 ans (même si tu ne prévois pas acheter avant 5-10 ans).
RAP : 60 000 $ depuis ton REER existant
Le Régime d'accession à la propriété (RAP) te permet de retirer jusqu'à 60 000 $ de ton REER pour ta mise de fonds, sans payer d'impôt à l'instant.
Tu dois rembourser ce montant au REER sur 15 ans (par cotisations annuelles minimales de 1/15), à partir de la 2e année après le retrait. Si tu rembourses en retard, le manque à gagner devient revenu imposable cette année-là.
FHSA + RAP combinés : jusqu'à 100 000 $
Tu peux utiliser FHSA et RAP ensemble pour un même achat. Maximum théorique : 40 000 $ FHSA + 60 000 $ RAP = 100 000 $ vers ta mise de fonds, libre d'impôt à l'instant.
À titre indicatif (couple, chacun a maxé son FHSA + RAP) : 200 000 $ en mise de fonds combinée pour un premier achat conjoint. Énorme accélérateur.
Quand utiliser FHSA en priorité
FHSA est généralement le premier choix car les retraits sont libres d'impôt définitivement (pas besoin de remboursement comme RAP).
- Tu n'as pas encore beaucoup cotisé au REER
- Tu prévois acheter dans 5-15 ans (pas immédiatement)
- Tu veux la flexibilité de garder le REER pour la retraite
- Ton revenu actuel justifie une déduction (60k$+ idéalement)
Quand le RAP devient plus stratégique
Le RAP fait sens si :
- Tu as déjà accumulé un REER significatif (50k$+)
- Tu prévois acheter dans 1-2 ans (pas le temps de cotiser au FHSA jusqu'à 40k$)
- Tu peux discipliner les remboursements (1/15 par an pendant 15 ans)
- Tu veux maximiser les 100 000 $ combinés (FHSA + RAP)
Pièges à éviter
Quelques erreurs courantes :
- Cotiser à un FHSA après avoir déjà acheté ta première propriété — tu n'es plus admissible
- Oublier de rembourser le RAP à temps (l'ARC ajoute le manque au revenu imposable)
- Fermer un FHSA dans les 14 jours de l'ouverture sans qu'il soit converti en REER (perte de droit à vie)
- Confondre la limite annuelle (8 000 $) et le report (jusqu'à 8 000 $ de droit reporté de l'année précédente, plafond combiné 16 000 $)
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CommencerAvis :les informations présentées dans cet article sont fournies à titre informatif uniquement et ne constituent ni un conseil financier, ni une offre de produit. Elles n'engagent pas la responsabilité de BKH Services Financiers. Pour toute décision financière, consultez un conseiller licencié AMF qui évaluera votre situation personnelle. Les chiffres mentionnés (taux, plafonds, exemples) sont valides à la date de publication et peuvent évoluer.
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